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法律维权
lzfcw.com    编辑:临淄房产网    发布时间:2012-8-5 15:08:02    浏览次数:2310
临淄房产网资讯内容提示:目前,随着我国房地产行业的迅猛发展,商品房交易市场日趋火热。但由于我国相关法律、法规不完善及开发商违规操作等原因,出现了大量的退房纠纷。退房纠纷不仅浪费了大量的人力、物力、财力,而且给社会带来了许多不稳定的因素。

目前,随着我国房地产行业的迅猛发展,商品房交易市场日趋火热。但由于我国相关法律、法规不完善及开发商违规操作等原因,出现了大量的退房纠纷。退房纠纷不仅浪费了大量的人力、物力、财力,而且给社会带来了许多不稳定的因素。

一、退房纠纷产生原因分析

退房纠纷产生的原因是多方面的,既有开发商的原因,也有购房者自身的原因,情况错综复杂,案例各不相同。

由于开发商的原因致使房屋不能达到购房者的满意是造成退房纠纷产生的主要原因。一般而言,由于以下原因常常导致购房者提出退房:

(一) 销售广告言过其实;

开发商为了提高所售房屋的知名度,加快销售进度,迅速回笼资金,往往在销售广告中对所售房屋描绘得天花乱坠,言过其实,使购房者对所售房屋产生一种十全十美的理想化错觉。而一旦房屋交付使用,广告中的“空中花园”、“水上小镇”等美好的景象却无影无踪,使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实,于是“愤而退房”。

(二)售楼员的口头承诺成为“空头支票”;

目前,购房者在购买房屋时首先接触到的是售楼部的售楼小姐。她们因经济利益的驱动,在售楼时为了促使购房者尽快签订合同,以拿到高额的售房提成,对楼房本来没有的配套设施却口头承诺,信口开河。例如:楼房本来没有配套使用的车库,却承诺房屋与车库一同交付;规划中本来没有幼儿园、学校,却承诺幼儿园和学校将大大方便孩子的入托、入学问题等。而当房屋交付使用时,购房者才发现车库无影无踪,孩子入托、入学也困难重重时,才大呼上当,不得不提出退房。

(三)房屋存在质量瑕疵;

房屋交付使用后,当业主的房屋出现渗水、脱皮等质量问题时,往往难以接受,因为自己购买的是新房,应该是十全十美的士。而当这类问题不能得到开发商及时解决时,一气之下,要求退房。

(四) 物业小区管理混乱。

开发商出售房屋前,根据我国有关法律规定,要先委托好物业公司进行管理。虽然《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定开发商要通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理,但在实践中物业公司与开发商实际上是一家人,物业公司人员的从业资格大多达不到法律规定的条件,同时物业管理在我国尚处于起步阶段,相关法律规定还欠完善,因此前期物业管理质量普遍较差,导致业主不满意而提出退房。

(五)开发商迟延交付房屋;

商品房的开发建设周期较长,期间又较多地受各方面因素的影响,开发商迟延交房就不足为奇了。而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时,很容易提出退房。

(六) 房产证迟迟办不出;

目前,房产证的办理期限是开发商无法控制的,因为这要受各种因素的影响。即使开发商手继齐备,购房人积极配合,因政府主管部门的原因不能及时办出房产证的情况也大量存在,更何况有些开发商本身因各种原因不能完成初始登记,使办理产权证的条件不具备,于是关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来,导致购房者退房。

有时,因客户自身的原因,也会导致退房纠纷的发生:

(1) 购房者签订商品房买卖合同后,因工作调到外地或出国定居而提出退房;

(2) 分期付款或按揭贷款的购房客户,在还款过程中,因出现意外的经济困难无力支付余款而提出退房;

(3) 因房价下跃而提出退房。


二、双方在合同中约定可以退房的条件

商品房买卖活动属于民法调整的范畴,根据民法中交易双方意思自治原则,双方当事人完全可以在合同中约定退房的条件。

约定退房条件是指购房者与开发商通过购房合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件,当条件成就时,双方依约解除合同。

商品房交易双方当事人在合同中约定退房的具体条件时,必须符合以下要求:

(1) 双方对所约定的退房条件达成一致意见,且是真实的意思表示;

(2) 双方约定的退房条件不违反法律、法规的强制性规定。

(3) 该退房条件已经写入双方所签订的购房合同而成为合同的一个有效条款。

一般而言,购房者要根据自身的实际情况来和开发商约定退房的条件,例如:自己有一部爱车,要专门购买带有车库的房子,就可以在合同中约定交房时车库必须同时交付,否则可以退房,并有权要求开发商赔偿损失;如果自己购房后要急于用该房做抵押向银行贷款做生意,那么,可以在合同中约定,如果房屋交付后的一定期限内因开发商的原因办不下房产证,购房人有权退房并要求赔偿损失。

总之,如果双方当事人在合同中约定了退房的条件,法律会首先充分尊重当事人的个人意愿,当所约定的条件成就时,会支持购房人退房的请求。只有当事人在合同中对退房的条件没有约定的情况下,才依照法律的规定来衡量是否可以退房。

三、法律规定可以退房的情形

在商品房交易实践中,购房人很难与开发商对退房的条件充分协商达成一致意见并在合同中一一写明,因为相对于开发商而言,购房者毕竟处于弱势地位。那么,发生纠纷后,法院只能以法律为准绳进行衡量,以确定购房人能否退房。

由于退房会涉及到开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人等各个方面的关系,因此,为了维护正常的市场交易秩序,我国法律对退房的条件有着比较严格的规定。

从我国现有法律、法规等规定来看,购房者可以退房的法定理由可归纳为以下几点:

(一) 出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人;

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第1项之规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同;

如果开发商在商品房买卖合同订立后“告知”了买受人,即开发商履行了通知义务(无论买受人是否同意),然后又将该房屋抵押给第三人,购房者能否请求解除合同呢?根据该条款之规定,显然不能。

如此看来,此条款形同虚设,立法目的无法实现。其实,笔者认为,此条款完全违反了我国法律的有关规定。因为在商品房买卖合同订立后,虽然法律规定购房者在办理了房产证后,房屋的所有权才发生转移,但是在商品房买卖合同订立后,如果双方无特殊约定,那么合同就已经生效,开发商就不能对该房屋行使处分权(包括抵押、出售、赠与等)。因此,在商品房买卖合同订立后,开发商将该房屋抵押给第三人不仅仅需要履行“告知”的义务,而关键是必须经过买受人同意才合法。否则,对购房者的合法权益无法得到保护。

(二) 一房两卖;

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2项之规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同;

因为房屋买卖属于不动产买卖,而根据民法原理,不动产物权的公示方法为登记,这就使开发商在已售商品房的价格出现大幅上涨时有条件“一房两卖”,以牟取更多的利润。

另外,如果开发商与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房者无法取得房屋,购房者可以请求法院或仲裁机构确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效。

(三) 商品房预售许可证存在欺诈;

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,买受人可以请求解除合同;

根据相关法律规定,开发商在预售商品房前必须取得商品房预售许可证,否则不得预售商品房。

(四) 出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实;

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第2项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,买受人可以请求解除合同;

(五) 出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实;

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,买受人可以请求解除合同;


(六) 出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实;

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,买受人可以请求解除合同;

(七) 房屋存在质量问题严重影响正常居住使用;

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条之规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

(八) 迟延交付房屋超过法定期限;

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”;

(九) 迟延办理房产证超过法定期限;

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条之规定:“

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